非常に高利回りが狙えそうな土地を発見!
2018年05月25日 (金) | 編集 |

概要

ネットで土地情報を検索していたところ非常に高利回りが狙えそうな土地を見つけました。
ざっと検討した限りでは利回り10%を狙えるかもしれません。
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土地概要

駅からの距離:徒歩5分
坪単価:約110万円
建ぺい率:60%
容積率:200%
用途地域:1種中高層住居地域
価格:約7000万円

駅近で旗竿地でもなく綺麗な整形地なのに非常に坪単価が安いです。
土地の北側に8mの道路があるので北側斜線制限を受けずに3階建ての建物が建てられそうです。
私の見立てでは20平米で3階建ての18部屋のアパートが建てられるかもしれません。
土地・建物総額を1.6億以下に抑えれば表面利回りは10%を超えます。

良い点

特急が停車する駅から徒歩5分で3路線は使えそうです。

悪い点


線路沿いの物件

⇒一番のネックはこれです。
とりあえず二重窓は必須だと思ってます。
それ以外でも可能な限り防音に配慮した建物にしたいです。
一応木造で考えていますが収支が合えばRCでも良いかもしれません。

既に買付が入っている

⇒ただ指値を入れていて売主が難色を示しているようなので私の希望通りの建物が入るようなら満額買付を入れれば受け入れられると思います。
時間がないのであまり検討する時間がありません。

解体費が高額

⇒既に買付を入れている人も解体費は引いて欲しいと要望を出しているようです。
古屋が2つあって1つは木造なのですがもう1つは鉄骨造のため費用が結構かかります。

今後のアクション

とりあえず付き合いのある仲介業者経由で建築会社にボリュームチェックの依頼をしました。
「私が希望する建物が入るか否か早急に回答して欲しい」と依頼したのであまり時間がかからず回答を出すそうです。

私自身ボリュームチェックがあまり得意でないので想定通りの建物が入るかわかりませんがダメだった場合でも解体費を考慮した利回りが8%を超えるようなら買付を入れても良いと思っています。





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隣アパートの樹木問題で進展あり
2018年05月24日 (木) | 編集 |

概要

本日2棟目アパートの清掃に行ったところ隣アパートの樹木問題で進展がありました。

隣アパートの樹木問題

アパートの清掃をするようになって、隣アパートの葉っぱが少し私のアパートに越境していて、落ち葉が結構入ってきていました。
そこで隣アパートの管理会社に「葉っぱが私のアパートの敷地に入り込んでくるので越境している部分を切って頂けますか?」と伝えていました。

Before
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本日、アパートの清掃に行ったのでもしかしたら揃えて貰っているかな?と思って現地に着いたところ全ての葉っぱが切られていました・・・。

After
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正直ここまでやってくれなくても良かったので少し申し訳ない気持ちになりました。

逆に隣アパートからクレームが来た際には真摯に対応しないといけないと気が引き締まります。

もう片方のアパートからも木が越境しているのでこちらはオーナーの許可を取っているので適当なときに自分で伐採します。

赤ダニが大量発生している問題

本日もアパートのオートロックやポスト周辺に赤いダニ(タカラダニ)が沢山動いていました。

アパートに赤い蜘蛛が大量発生!

そこでホームセンターでダニを忌避するためのスプレーや粉を買ってきました。
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こちらの粉を周辺に撒いておいてポストやオートロックにはスプレーを吹き付けておきました。
これでしばらく様子を見て次回アパートに行った際に効果を確認しようと思います。






不動産投資家、引き続き投資意欲に積極的
2018年05月23日 (水) | 編集 |

記事概要

(一財)日本不動産研究所(JREI)は22日、38回目となる「不動産投資家調査」(2018年4月時点)結果を発表した。
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賃貸住宅1棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは、東京の「城南」が4.5%で横ばい、「城東」は0.1ポイント低下した。地方都市では、利回りの低下と横ばいとが混在する結果に。
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今後1年間の投資スタンスを聞いたところ、「新規投資を積極的に行なう」が90%(前回比1ポイント上昇)に上昇。「当面、新規投資を控える」は8%(同変化なし)で横ばい。米国の金利動向や日銀の金融政策などに注目が集まり、全体としては投資家の投資意欲は積極的な姿勢が維持された。
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記事を読んでの感想

ここのレポートは定期的に興味を持ってウォッチしており昨今の融資引き締めによって物件価格の下落兆候を感じつつあるので最新の情報を気にしていました。

結果としては期待利回りは今までと横ばいとなりました。

また、投資家目線としては今までと同様に投資意欲は高いようです。
要するに買いたい投資家は沢山居るが、融資引き締めによって買えない投資家が増えているというのが状況のようです。
ですが現状としては物件価格下落傾向が数値としては現れていないようです。

上記表を見るとリーマンショックのあたりが明らかに投資家も冷え込んでいて、物件価格も下がっています。
私はリーマンショックの少し前に物件を買い漁ったので始めた時期としては最悪でした。
毎日日経平均株価が1000円以上暴落する状況で不動産価格にも割りとすぐに影響が出ました。

調査時点では既に融資引き締めの影響で新規サラリーマンに対する融資は厳しい状況なのと、スルガ銀行による融資はほぼ止まったりと大騒ぎしている最中での結果です。
今のところ現場としては大きな影響として現れていないのが現状のようです。

基本的に景気自体は後退局面にはなく、相変わらず不動産に対して投資したい熱は高いようなので今後の物件相場は多少は下がると思いますがリーマンショックのときのような大きく下がることはないと思います。






法人の申告準備をしていたら致命的なミスが発覚
2018年05月22日 (火) | 編集 |

概要

法人が3月決算のため5月末までに申告をする必要があり通帳などの入出金のやり取りを纏めていて致命的なミスを発見してしまいました・・・。

ミスの内容

今回申告する法人は1棟目アパートを購入する際に作ったものです。
去年の5月から305号室に入居した方が居て、5月分と6月分は初期費用として受領していました。
従って7月分の賃料から入居者自身に支払ってもらうはずなのですがどうやら去年7月分の賃料が未収のままのようです・・・。
8月分以降からは入金されています。
ちなみに未収金は75000円です。

私自身で入金確認を行って記録しているのですがそちらにはちゃんと7月分の賃料を受領済みと書いてありました。
ですが通帳を確認する限り、どうみても7月分の賃料が入っていません。
ほかの口座や手渡しで受領していることもないので単に誤って受領済みとしてしまってそのままになっているようです・・・。
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法的には時効でないので入居者に請求することはできます。
保証会社に請求する期間はとっくに過ぎてますので入居者自身が払ってくれなければ裁判するなどしか回収の方法はありません。
ただ今回の件は私の入金管理のミスですので正直入居者には言いづらいです。
入居者からしても1年近く前のことを今更?ということになりますし揉めることは間違いないです。

残念ですが今回については私のミスということで諦めようと思います。。。

今回のミスの根本原因は入金確認しづらい環境にあると思ってます。
法人のネットバンキングに登録すればWEB上で入金確認できるのですが月1600円以上かかってしまい勿体無いので毎月記帳して確認しています。
そうすると頻繁に確認できないので確認が遅れたり今回のようなミスを誘発します。
勿体ないですが今後はネットバンキングへの登録も検討しようと思います。





業者から表面8%を狙える土地を紹介されました。
2018年05月21日 (月) | 編集 |

概要

業者から新しい土地を紹介されました。
ざっと検討した限りでは8%は狙えるかもしれません。

紹介された土地

駅からの距離:徒歩1分
坪単価:約175万円
建ぺい率:80%
容積率:250%
用途地域:近隣商業地域
価格:1億弱

私の見立てでは20平米で3階建ての15部屋のアパートが建てられるかもしれません。
土地・建物総額を1.8億以下に抑えれば表面利回りは8%を超えます。
前面道路の関係で容積率は170%程度しか使用できず、3階建てにするとなると建ぺい率も結構余してしまいそうです。

駅前で角地整形地のため坪単価は結構高いです。

今から契約すれば来年の繁忙期も何とか間に合いそうです。

最寄り駅はマイナーな駅で駅前には何もありませんが徒歩15分ほどで4路線使えるターミナル駅に出られますので何とかなる気はします。

今後、相場が下落傾向にあることを考慮しても表面8%を超えていれば何とかなるとは思います。

別の業者からは7%を超える建売アパートの提案も受けましたので徐々に高利回りの物件を目にするようになってきました。

ただ、最近はあまり購入意欲が高くないのと、23区の端の土地なのでどうしても進めたい案件というわけではないです。
今後色々検討していく過程で購入意欲は増すかもしれないです。






1棟目アパートを建築したコンサル会社と連絡を取りました
2018年05月20日 (日) | 編集 |

野球観戦について

今日は妻と久しぶりに野球観戦(巨人-横浜)に行ってきました。
筒香嘉智(つつごうよしとも)選手が3本もホームランを打って圧勝しました。
筒香選手は昨日も一昨日もホームランを打ったのでかなり調子が上がってきたようです。
勝っても負けても球場の雰囲気は良いですね。

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※坂本は4打数4三振。どうした・・・

ちなみに東京ドームは30周年だそうです。
私は後楽園球場の時代から野球を見に行っていて日本初のドーム球場という夢のような施設ができた時のことはよく覚えています。
そのちょっと前には東京ディズニーランドという施設もできました。
舞浜駅などはなく1日フリーパスなどもなく乗り物券を買って千切って乗った記憶があります。

概要

3年前に1棟目のアパートを建てた際にお世話になったコンサル会社と連絡を取ってみたので記載します。

1棟目アパート概要

1棟目のアパート概要は下記の通りです。
今では到底建てられません。

投資総額 :約2億
家賃年収 :約1500万円強
表面利回り :約8.8%
金利 :1.2%
返済期間 :25年
立地 :都内某駅徒歩5分
建物 :木造3階建て
部屋数 :18部屋(1K)

1棟目アパート建築の際は色々と大変でしたがすぐに満室になり自信がついたので「2棟目のアパートもすぐ建てたい」と依頼をしていて何度か物件の紹介を受けて現地を見に行ったりもしたのですが、その後そこのコンサル会社から提案される利回りも低くなっていきここ数年はすっかり連絡が途切れていました。
今回ちょっと用事があったのでその会社に連絡を取ってみました。

コンサル会社との会話


担当者:「ご無沙汰しています。問い合わせいただきありがとうございました。」

担当者:「まだ物件のほうは探していらっしゃいますか?」


ヨッシー:「探しているといえば探しています。」

担当者:「弊社で現在紹介できる物件は都内で表面利回り6.5%、少し離れたエリアで7%に行くかどうかです。」

担当者:「最近、○○銀行と取引を開始してそこならフルローンも可能です。」

担当者:「その場合の金利は2.5%で35年か、1.8%で30年になります。」

担当者:「現状はこのような感じなのですがヨッシーさんの目線に合いますでしょうか?」


すっかり連絡を取らない間に更に提案できる利回りは低くなっていました。

表面利回り6.5%で2.5%の金利では非常に厳しい運営になるはずです・・・。
仮に1億円で表面利回り6.5%の物件をフルローンで金利2.5% 35年で借りた場合、返済比率は約66%で、年間キャッシュフローは約221万円です。
そこから運営費や各種税金などを払うとほとんど手元に残らない気がします・・・。

ヨッシー:「最低でも7%以上ないと厳しい気がします。」

担当者:「わかりました。7%を超える物件が出ましたら連絡します。」

ヨッシー:「ちなみに大事なこと言い忘れてたのですが、年末に会社辞めたんですよ。」

担当者:「あ~そうなんですね。○○銀行は個人向けしか対応していないので法人ですと厳しいです。」

ヨッシー:「私が融資を受けた銀行はどうなんですか?」

担当者:「あそこは今はフルローンは出さなくなりましたね。最低でも物件の1割は求められます。」

ヨッシー:「別に私はフルローンじゃなくてもいいんですよ。」

担当者:「それでしたら法人の実績なども考慮されますので大丈夫かもしれません。」

コンサル会社との付き合いについて

上記のような感じで電話を切りました。
1棟目のコンサル会社からこのような話を聞いたことで、未だに物件の相場は高止まりしていることと、金融機関の融資は以前より出にくくなったと感じました。
とはいえ頭金を用意できて実績がある人には融資の扉は普通に開いているようです。

私がここのコンサル会社と知り合った当時、社員数は数人で雑居ビルのようなオフィスで打ち合わせをしていましたが、今は社員数は10倍くらいに増えているようです。
新築で高利回り物件を提供することで急拡大したのですが、表面6.5%程度の物件しか紹介できないとなると厳しい気がしますし、かぼちゃ事件などの影響もありサラリーマン投資家にとって逆風の中、このビジネスモデルで社員を養っていけるのか不安になりました。

ここのコンサル会社から物件の紹介を受けて建築すると、土地の仲介手数料のほかにコンサル料も取られたり、建築会社からコンサル会社へキックバックがあるようなのでその費用も建築費用に転嫁されてしまい、全て自分で行う場合に比べてやはり若干割高になってしまいます。
1年前ならともかく今は利回り7%でも購入するつもりはないのでここのコンサル会社経由で購入することはなさそうです。

ですが当時の私のような会社員としての年収も高くなく1棟アパートの実績もない個人が、法人を設立して低金利で高額の融資を引き出して、高利回りの物件を建築することができたのはこのコンサル会社が居なかったら実現できなかったのは間違いないです。

このコンサル会社から土地から仕入れて建築会社と一緒にアパートを完成させるまでの一連の流れを学べましたし、法人化による節税や消費税還付、低費用でのインターネット無料設備導入など様々なテクニックも得られたので2棟目を建築する際に非常に役に立ちました。

現在も1棟目アパートはうまく回っているのでここの会社との出会いは私がサラリーマンを卒業する大きなきっかけにもなったので非常に感謝しています。






私が定期借家契約で募集をしない理由
2018年05月19日 (土) | 編集 |

記事概要

不動産情報サービスのアットホーム(株)は17日、2017年度中に同社の全国不動産情報ネットワークに登録された首都圏居住用賃貸物件における定期借家物件の成約状況を発表。

17年度(17年4月~18年3月)の定期借家物件成約数は6,585件(前年度比8.5%増)で、3年ぶりに増加した。

首都圏居住用賃貸物件に占める定期借家物件の割合は、2.9%(同0.3ポイント上昇)。

定期借家物件の成約が最も多い賃料帯は「5万円以上10万円未満」。

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定期借家契約が増えているか裏取り

定期借家契約の成約数や割合が増加しているというニュースを読みました。

3年半前に1棟目のアパートの募集を行う際に管理会社にお願いする予定でした。
委託予定の管理会社は「再契約型の定期借家契約」を行うとのことでしたので定期借家契約について調べたことがありました。
その当時で定期借家契約物件の割合は1.733%でした。

定期借家契約のメリット・デメリット

そこで再度「Yahoo不動産」で募集されている物件のうち定期借家契約がどのくらいの割合で存在しているか調べてみました。

「Yahoo不動産」に掲載されている全物件の数は1,777,427件ありました。
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上記のうち、定期借家契約を含まない物件の数は1,664,982件ありました。
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従って定期借家契約を含まない物件の割合は1,664,982 / 1,777,427 ≒ 0.9367 ⇒約93.67%となり、定期借家契約物件の割合は6.33%となりました。
3年半前より定期借家契約物件の割合は大幅に増えていることが確認できました。

定期借家契約で募集をしない理由

私は所有物件の全てを普通借家契約で契約を行っています。
定期借家契約物件のほうがオーナーにとってメリットが大きいしできれば定期借家契約で契約したいです。
ですが現時点では定期借家契約で契約する予定はありません。
理由は下記となります。

定期借家契約の認知度が低く入居希望者から敬遠される

⇒定期借家契約にも一定期間が経てば必ず契約終了するものもあれば再契約型のものもあります。
再契約型の場合は入居者自身に問題なければ再契約できますし同じ建物から不良入居者が入り浸るリスクも減るので入居希望者にとってもメリットはあります。
ですが上記の違いなどは普通の人は知りません。

少し知識がある入居希望者でも「定期借家契約=一定期間で退去しないといけない」と思い込んでいる方は多いです。

そういった事情から定期借家契約と知った時点で決まりづらくなる可能性は否定できません。

定期借家契約の時点で検索すらされない可能性がある

⇒大手ポータルサイトでは上記の「Yahoo不動産」でもそうですし「SUUMO」でも「定期借家契約を含まない」条件で物件検索することができます。

「SUUMO」の検索条件
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※「LGBTフレンドリー」って何だこれは・・・

大手ポータルサイトの考え方としてはやはり定期借家契約は借主にとって不利な契約形態なので、定期借家契約を外して検索できるようにしているのだと思います。
「定期借家を含む」条件で検索はできないのですから・・・。

私たち物件の提供者はどんなに良い立地で良い物件を造っても検索されなかったら入居に繋がりません。
従って大手ポータルサイトがこういった方針である以上、定期借家契約で募集をするリスクは付きまといます。

定期借家契約が手間で業者から敬遠される

⇒仲介業者の立場からでも、定期借家契約ですと契約書の数も多くなり手間が増します。
重要事項で説明するのも大変ですし、そもそも再契約型の定期借家について知識のない担当者もいっぱいいると思います。
繁忙期など彼らは特に忙しいので、定期借家の物件というだけで敬遠される可能性はあると思います。


定期借家契約自体は否定しておらずむしろもっと広がっていって欲しいです。
今回のニュースで定期借家契約自体が増えているようですがもっとメジャーなものにならないと募集する側としては厳しいです。
日本の法律って社会的弱者を過度に保護しようとし過ぎていて、賃貸借契約についても借主は異常なほど保護されますが貸主は何かあったら自力で裁判するなりして頑張ってといったスタンスです。
定期借家契約のように貸主と借主が対等に近い立場で契約できる環境になってほしいです。






初期費用を抑えることが必ずしも良いとは限らない
2018年05月18日 (金) | 編集 |

概要

私は入居者の懐事情を考慮して初期費用を抑える募集をしていましたが、初期費用を抑えることが必ずしも良い結果を生むとは限らないと今では思っています。

項目ごとの募集効果について

引越を検討する際に初期費用を抑えたいと誰もが感じています。
昔は街の不動産屋へ足を運んで業者がピックアップした物件を検討していましたが、今はネットで気になる物件を問い合わせるスタイルが主流です。

従って初期費用が高額である時点でどんなに間取りや設備に拘っても目に留まらない可能性が高いです。
入居者の目に留まってもらえるように初期費用を抑える条件にすることで空室が発生しても早期契約する確率を上げることができます。

一方で初期費用を抑える条件にしても効果が低い項目もあります。

効果が高い項目


礼金

⇒検索条件で礼金無料で検索する人はそれなりに居るので礼金1よりか礼金0のほうが早期で決まる可能性は高いです。

敷金

⇒検索条件で敷金無料で検索する人はそれなりに居るので敷金1よりか敷金0のほうが早期で決まる可能性は高いです。
ただ、礼金と敷金の違いはどの入居者も知っているので礼金よりは効果が薄いです。
私の場合は敷金無料にする代わりにクリーニング費用を返金なしの前金で受領しています。
そうすることで募集の際には敷金0として募集可能です。

効果が低い項目


保証会社手数料

⇒連帯保証人にすることで保証会社手数料は払わなくて良くなるので入居者にとっては嬉しいですが物件を検討する際に保証会社必須か否かを判断材料にしている人はあまりいません。
従って保証会社を不要にしても特に影響はないと思います。
最近は保証会社必須の物件が主流ですので保証会社必須にしてもたいしたデメリットになりません。
自主管理オーナーにとっては保証会社は必須にすべきだと思います。

鍵交換費用

⇒鍵交換費用についてはどの賃貸物件でも入居者負担となっているので鍵交換費用をオーナーで負担したところで意味はないと思います。

引越し費用

⇒オーナーが引っ越し費用を負担する賃貸物件も中にはありますが入居者自身もそこまで求めていないでしょうからやったところで効果はほとんどないはずです。

火災保険加入料

⇒必ずしも火災保険に加入してもらう義務はありませんが現実問題として入居者過失によって火災が発生した際に弁済できる入居者は皆無です。
従って加入は必須でしょうし入居者個人が契約する内容ですのでオーナーが肩代わりする項目でもありません。
この項目についてどの賃貸物件でも入居者負担となっているのでオーナーで負担したところで意味はないと思います。

仲介手数料

⇒オーナーが仲介業者にAD(広告料)という名目で費用を払って、入居者は仲介業者に仲介手数料を払って、結果的に業者は両手取りのようなことがまかり通っておりこれを覆すことは業者の反発も買いますので現実的ではありません。
オーナーが仲介業者に広告料+仲介手数料まで負担するというのも難しいので入居者が負担する形になります。
この項目についてどの賃貸物件でも入居者負担となっているのでオーナーで負担したところで意味はないと思います。

初期費用を抑えるべきでない理由

私が感じている効果が高い項目は礼金と敷金だけです。
逆にそれ以外の項目を削減してもオーナーにとってリスクが増えるだけでたいした効果はないと思います。
特に意味がないのがフリーレントだと思っています。
フリーレントについては付いていればラッキー程度の効果でしかなくフリーレント目的で探している人はほとんど居ません。
フリーレントを付けるくらいなら仲介業者にADを払ったほうがはるかに効果が高いです。

初期費用を抑えることで早期契約となる可能性があるメリットがある一方でデメリットも存在します。

不良入居者が集まってくる

⇒世の中には様々な人が居ていわゆるイワクツキの入居者はとにかく初期費用を抑えたがる傾向があります。
とにかく賃料が安くて初期費用も安い物件を好んで、何か問題があれば逃げてしまうような連中です。
そういった入居者は住み始めても滞納や周囲とのトラブルを撒き散らします。
ある程度初期費用をかけることでそういった不良入居者を排除することが重要です。

早期解約されてしまう

⇒初期費用が安い物件を好む人は引っ越し好きな人が多いです。
引越しに対するハードルが低いので少しでも住み心地が悪くなったり気分転換で退去してしまいます。
逆に初期費用を沢山払った入居者ならある程度の長い年月すみ続けようと思う可能性が高いです。

従って初期費用を抑えることで空室期間は減りますが、オーナー側の負担が重くなり、不良入居者を迎え入れることで管理する手間も増えますしほかの入居者の退去も早まる可能性があります。
不良入居者でなくても早期解約される可能性も高まるので過度な初期費用を抑制することは止めたほうがいいと思います。
特に自主管理している方なら尚更です。

どうすればよいのか?

私が思う募集の際の条件は以下のような感じです。

敷金・礼金など効果が高い項目は削減を検討

上記以外の項目は削減すべきでない

⇒上記で述べた通り、削減効果がない項目は下げるべきではありません。
逆に下げることでデメリットが増えます。

結果的に初期費用はそれなりにかかる

⇒一見「初期費用が安いのかな?」と入居者に思わせて反響を得られるが、実際はそれなりにかかる物件が良いのかなと思っています。
物件が目に留まって内見までこぎつけられれば、物件を気に入ってくれれば多少高くても入ります。
逆にとにかく初期費用を抑えたいだけの入居者は契約前に去ってもらえば良いと思います。

敷金・礼金も削減しない代わりに業者へのADを厚くする

⇒私が建てた1棟目は新築時から敷金・礼金0で募集していました。
その代わり業者へのADを0にしたのですがこれが失敗でした。
新築といえどもAD0にしてしまったらほとんどの業者に扱ってもらえません。
ADをしっかり払って礼金を1にしたほうが決まる可能性は高いです。

賃料は過度に高くしない

⇒賃料を高くすると物件売却する際の利回りがよくなるので売りやすいです。
一方、長期入居が望めなくなりますので安定した収支が得られません。
数年後に売却をにらんでいるのなら初期費用を抑えて賃料を高くする戦略も有効ですがインカムゲインを主体とするなら賃料は過度に高くしないほうがいいです。

※余談ですが入居者に過大なインセンティブを付けて相場より高い賃料で満室にして高額で売りつけられるオーナーもこの手法で引っかかっています。

こういった物件を購入してしまうと買ってしばらくしたら退去が続出することになってしまい、こんなはずじゃなかったということになります。
かぼちゃのオーナーも同様ですが購入する際は成約された賃料が相場と乖離がないか調査をするのは当然なことです。






新築物件こそ自主管理に適している
2018年05月17日 (木) | 編集 |

概要

私の所有物件の大半が新築・築浅物件となっていますが、新築物件こそ自主管理をしたほうが良いと思っている理由について記載します。
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新築物件こそ自主管理を勧める理由

管理会社に委託管理する場合の相場は賃料の5%程度です。
これは新築でも築古でも変わらないと思います。
ですが管理の手間に関して言うと新築の場合は設備の不具合はあまり起こらないので非常にラクです。
入居者の属性も築古より新築のほうが良いので変なクレーマーとかに当たる確率は低いです。

従って新築物件にも関わらず賃料の5%を支払って管理してもらうのは非常に勿体無いです
利益の5%を払うのならともかく売上の5%を払うということは利益ベースで言うと10%程度払っているのではないでしょうか。
入居者からの連絡も月1~2回あるかどうかですので作業の大半は入金管理になります。
私の感覚では手間はほとんどかからず会社員をやりながらでも十分対応可能にも関わらず利益の相当な割合を当たり前のように払ってしまうことに疑問を持ったほうがいいと思います。

1棟目アパートを建てた際はコンサル会社からの紹介で土地から建てましたが、そこのコンサル会社で手がけた私以外のオーナーは全て委託管理だったそうです。

自主管理と委託管理とで手元に残るキャッシュだと利回りでいうと1%くらいの差になってしまうのではないでしょうか?
徐々に築古になってきて設備に関するクレーム対応が手間になってきた段階で委託管理するのもアリだと思います。

自らが手がけて建築した物件については管理会社に委託するより自分自身のほうが当然詳しいはずです。
新築時の自主管理は手間はそれほどかからないですが、オーナーとしての経験値は確実に上がりますので是非やってみることをおススメします。

同様に区分マンションについては建物自体に管理会社が大抵付いていますので区分オーナーについては入金管理くらいしかやることがありません。
そちらに関しても5%払って管理してもらうのは勿体無いと思います。
ですがほとんどのオーナーは当たり前のように委託管理しているので手元に残るキャッシュが減っていきます。
私の例ですが様々な築浅区分マンションを所有していましたが設備に関するクレームは皆無でした。

管理物件が100戸単位になった場合、遠隔地に物件を持っている場合、高齢になってしまった場合など、管理がキツくなった段階で委託管理するのもやむを得ません。
そうでない場合は規模の拡大して売上を伸ばす以上に経費を抑えてキャッシュフローをよくすることに努めたほうが安定すると思います。






西武信用金庫に強盗発生!
2018年05月16日 (水) | 編集 |

概要

16日午前8時前、杉並区西荻南にある西武信用金庫西荻窪支店に男が押し入って現在も逃走中とのことです。

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事件について

「16日午前7時55分ごろ、東京都杉並区西荻南3丁目の西武信用金庫西荻窪支店で、出勤してきた男性支店長(50)が従業員用出入り口から支店内に入ろうとしたところ、男にバールのようなもので頭を数回殴られた」とのことです。

西武信用金庫はいま日本一儲かっている信用金庫として先日もニュースに取り上げられていました。

日本一儲かっている信金「西武信用金庫」はなぜ成功できたか

収益不動産についても融資が出やすい金融機関ということで投資家にもお馴染みの信金です。
スルガ銀行とは違いサラリーマンの属性に対して融資を出すのではなく不動産賃貸業の事業性をきちんと評価して融資をしてくれます。

今回の強盗が西武信用金庫が好調のためお金を持っていそうと思って襲ったとは思えませんが、杉並区でしたら防犯カメラも沢山あるでしょうし早く捕まって欲しいと思います。

西武信金にはバールを持って押し入るのではなく、事業計画書を持って出向くべきです。
盗むのではなく融資を受けて真っ当な事業をしたほうが儲かると思います。
そういった頭を持ち合わせていないでしょうからこういう事件を起こすのでしょうが・・・