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アナログな不動産業界は変わることができるのか?
2018年09月25日 (火) | 編集 |

コラム概要

一昨日、健美家さんの電子契約に関するコラムを読みました。

不動産関係の契約書も電子化が進む?タイムスタンプの発行件数が急増中!!

要約すると下記のような内容です。

「タイムスタンプの発行件数が急増している」

「タイムスタンプを利用することで色々とメリットがある」

「タイムスタンプを使った不動産関係の契約書類の電子化が進むので投資家も対応していくことが求められる」


私はサラリーマン時代に紙文書を電子化して上記のようなタイムスタンプを付与して保管するシステム開発をしていたので懐かしくもあり興味を持って読みました。
ですが上記コラムは小難しいことばかり書いてあってITに疎い投資家の方にとっては興味もないでしょうし理解するのも難しいだろうなと感じました。

私なりに極力噛み砕いて思うところを書いてみようと思います。

電子化のメリット


通常の契約

不動産の契約を締結する際は対面で契約書に署名をして押印や割印をしてお互いが保管するのがほとんどです。

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電子契約

それに対して電子契約では下記のように対面で行う必要はなく、インターネット経由で電子契約書を交換すればOKです。

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主なメリットとして下記があります。

コスト削減

一番のメリットはココです。
契約に関する時間・費用が削減されますし、文書の保管場所も削減となります。

検索性向上

ファイル名や文書本文で検索すれば目的の文書を見つけることができるので「あの契約書どこいったんだろ?」といったことが防げます。

完全性の担保

電子契約をしても、電子契約書がそもそも本当に契約当事者(業者A・B)と交わしたものであるのか?とか、その後誰かに改ざん(書き換え)されていないか?などを保証されていないと意味がありません。
小難しいことは省きますが「電子署名」「タイムスタンプ」という仕組みを使うことで「業者A・B作った契約書」「締結日以降改ざんされていない」ことを保証することができます。

電子化のデメリット

逆にデメリットといえば契約書等を電子化するハードルが若干高いです。

紙の契約書をスキャンしてPDFにすれば良いというわけではなく「電子署名」と「タイムスタンプ」を付与するために専門業者に発行してもらわないといけません。

不動産業界に電子化は進むのか?

上記のように契約文書などの電子化は様々なメリットがあります。

法改正も進んできて今は一定の条件をクリアすれば機密文書を電子化して保存することが認められています。

従って大手企業などを中心に紙文書を電子化して保管する動きが進んでいます。

ですが不動産業界に関して電子契約が進むことは厳しいのかなと思っています。

なぜなら不動産業界は極めてアナログな仕組みが残り続ける業界で業者間でも未だにFAXでマイソクなどをやり取りするのが一般的です。

私自身も業者とやり取りをする際は当たり前のように「FAXで送ってください」って言われるのですが個人的には今時FAXなんか持ってないよ・・・って思います。

FAXでやり取りする慣習ですら残り続けている業界に電子契約が普及するとは残念ながら思えません。

大手の宅建業者には普及するかもしれませんが、おじいちゃんが細々とやっているような宅建業者には普及しないでしょう。

ましてや業者間取引でない我々一般投資家やエンドユーザが契約する際に電子契約などするわけがなく対面契約がなくなることはないでしょうね。







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夫婦で宅建の模試を受けてきました
2018年09月24日 (月) | 編集 |

概要

本日宅建の模試を受けてきました。
妻にとっては弱点科目がわかったようで少しは意味があったようです。

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採点結果

50点中38点でした。
問題の難易度は簡単でしたのでこのレベルでしたら35点は取らないと厳しいと感じたので結構ギリギリですね。

あと1か月あるので何とかなると思いますが妻が22点しか取れなかったので勉強法を見直さないと厳しいと思います。

権利関係

14問中11点

権利関係は暗記というよりは理解するところが多い気がするので割といつも点が取れます。

法令上の制限

8問中4点

全くダメですね。
暗記ができてない気がするのでテキストを読み返して今から暗記しようと思います。
田園住居地域に関する内容をしっかり理解していれば1~2点取れそうですが・・・。

税・その他

3問中2点

税の計算は基本的には「課税標準」×「税率」という原則を理解して、特例などを覚えていけば割と何とかなる目途が立ってきました。

宅建業法

20問中17点

暗記していないので元々苦手項目なのですが、昨日テキストを読み返して一生懸命暗記したら今日の模試ではその辺りが結構出たので割と取れました。

妻は20問中6点しか取れなかったようなのでサイコロで回答したほうがマシなレベルです。
妻は不動産とは縁がないので媒介契約書とか重要事項説明書とか37条契約書とかもみたことがないので勉強していてもイマイチ内容がイメージしづらい気もするので一通り書面を見せたりしたほうがいいかもしれないです。

5点免除項目

5問中4点

大した対策は取っていないのですが割といつも点が取れる項目です。

今後について

残り1か月を切ったので宅建業法を完璧に9割くらい取れるよう精度を上げていこうと思います。
権利関係は現状維持で良さそうです。
法令上の制限はヤバいのでしっかりと暗記できれば得点源に変えることができると思います。

1か月あれば大きく点を伸ばすのも不可能ではないので宅建を受験予定の方は諦めずに頑張りましょう。








消費税還付に伴って金融機関から怪しまれた話
2018年09月23日 (日) | 編集 |

概要

消費税還付を受けるために色々と多額の金額操作が必要となりますがそれが原因で金融機関に怪しまれてしまいました。
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信金からの連絡

1年ちょっと前に信金から1.6億の融資を受けてアパートを建てました。
物件自体は諸費用込で2.1億くらいかかっているので5000万円くらいは自己資金を出してます。

融資は新設法人で受けており不動産賃貸業以外での事業はしてないです。

融資条件などは下記に記載しています。
金融機関から融資の本承認が出ました!

その信金の担当者から先日電話がありました。

担当者:「確認させて頂きたいのですが役員から1億以上借りているようですが何か他の事業をされているのですか?」

ヨッシー:「いや、してないです。5000万はアパート建設の自己資金として借入してます」

ヨッシー:「あとの5000万は消費税還付を受けるために地金の購入費用で借入してます」


担当者の方は消費税還付の仕組みを把握してないようなので課税売上を出すために地金を購入したと説明したのですがおそらく本質はわかってないと思います。

ヨッシー:「地金は既に売却したので役員(私)に返金してます」

このようなやりとりをして一応理解はしてもらいました。
信金の立場からすると想定外の事業をされて赤字を家賃から補填するようなことになったり、アパート用として貸付した金銭が他のことに使われたりといったことを気にされると思うのですがそういうことはないということは伝えたつもりです。

ところがそれから数週間ほどしたらまた担当者から電話がかかってきました。

担当者:「先日の件ですが昨今の情勢もあって上の者が気にしておりまして、ちゃんと役員に返金したという記録と地金の購入と売却した書類を提出してもらえますか?」

このようなことを言われてしまい信金から色々と疑われてしまいました・・・。
お金を貸す側からしても意味不明な理由で役員から1億以上借りていて地金の売買をしていたら誰だって不審がると思います。
消費税還付の仕組みって意外と金融機関も知らないみたいでそういう意味では怪しまれる原因にはなると思います。
そのあたりが消費税還付のデメリットとしてあるかもしれません。

とりあえず上記のエビデンスを送ったのが10日くらい前なのですが先週末にまた担当者から連絡が来ました。
まだ怪しんでいるのか・・・。と思いましたが今度は別の理由でした。

担当者:「弊庫の決算期が近付いておりまして大変申し訳ないのですが310万円ほど弊庫の口座へ入金して頂けないでしょうか?」

全然意味がわからなかったので色々聞いたのですが結局よくわかりませんでした。

担当者:「入金することでヨッシー様の枠が広がって次の融資を行いやすくなるので・・・」とか言ってました。

金融機関と仲介業者は私にとって神様みたいなものですからやってくれと言われたらやるしかないですのですぐに振り込みました。

担当者:「いつもお願いばかりで申し訳ありません。なんでも結構ですので、ご相談ありましたらすぐにご対応させていただきます」

と連絡があったのでとりあえず信金からの疑惑は晴れたのかもしれません。








競落した区分マンションで想定外の出来事がありました
2018年09月22日 (土) | 編集 |

概要

6月に競売で落札した区分マンションで想定外のラッキーな出来事がありました。

物件⑧の滞納管理費

東京都江東区にある2011年築の区分マンションです。
6月に落札しまして既に諸手続きは全て終わっており7月以降の賃料を得ている状態です。

競売の3点セットにも下記のように記載されているのですが前所有者による管理費の滞納がありました。
(競売になる区分マンションの9割方は滞納があります)
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現在に至るまでの前所有者による管理費の滞納をまとめると下記のように15.5万円ぐらいあります。
別途遅延損害金が加算されます。
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区分所有法では競売で落札した際の買受人(落札者)は前所有者が滞納した管理費などを支払う義務があります。

区分所有法8条(特定承継人の責任)
「前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」


区分所有法7条1項に規定する管理費等の債権は特定承継人(落札者)に対しても行うことができるという意味です。

従って私は上記にある前所有者が滞納した管理費15.5万円+遅延損害金を払わないといけないというのが前提になります。

滞納管理費の減額

ところが昨日マンションの管理会社から連絡があり「前所有者の破産管財人が選任された以降の滞納管理費8万数千円を支払いたいそうです」との連絡がありました。

前所有者は自己破産したようで去年あたりから破産管財人が付いています。

従って上記表にある水色の箇所(約8.5万円)は私が払わなくて良くなりました。

今まで数多く競売で落札してきましたが前所有者の滞納管理費は全て私が払ってきたので破産管財人が払ってくれるというのは初めての経験で想定外のボーナスを貰った気分です。

ちなみに通常の売買ですと固定資産税は1月1日時点の所有者に請求が行くので物件の引き渡し日をもって買主から売主へ固定資産税を日割り計算して精算するのが一般的です。
ですが競売の場合ですと前所有者と連絡が取れないことが多いので固定資産税の精算もありません。

競売って3点セットなどの少ない情報しかないなかで入札せざるを得ないので結構不確定要素があり、入札する側も最悪のケースを想定して入札額を決めます。

今回のような管理費は当然全額代わりに支払う想定ですし、仮に部屋がボロボロだった際のリフォーム費や、所有者=占有者の場合は退去させるための引っ越し費用や明渡訴訟に関する費用も見積もっておかないといけません。

ある程度最悪のケースを想定しているので落札してみると大抵の場合は想定より良い結果に終わることが多いです。
(例)所有者と明け渡し交渉を想定して落札したら既に自主的に引っ越ししていて部屋も意外と綺麗だったとか

ですので今回前所有者側で、ある程度管理費を払ってくれるようなので想定外のラッキーな出来事でした。








業界未経験で79歳で宅建を取得して80歳で宅建業を開業
2018年09月21日 (金) | 編集 |

概要

本日テレビを観ていたら業界未経験にも関わらず79歳で宅建を取得して80歳から宅建業を開業した女性がとりあげられていました。

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宅建試験への挑戦

79歳でご主人を亡くされたそうで、お孫さんが「何か習い事を始めたら?」ということで宅建のテキストを渡したそうです。
79歳にいきなり宅建を勧めるとは・・・

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この女性はマークシート試験を受けたことがないそうで1つのマークシートを5分くらい塗りつぶしたり、濃すぎる鉛筆を使ったら答案用紙を真っ黒にしてしまったり苦労したそうです。

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それでも半年間予備校に通って宅建試験に一発合格したそうです。
79歳であんな暗記ばかりの内容を覚えられるのですから人間の力は年齢を重ねても努力次第で伸びるんですね。

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宅建業への挑戦

元々自宅が「水が出ない物件」とか「トイレが使えない物件」ばかりだったそうで不動産屋に騙された思いがあったようで、自分が業者になってそういう思いをする人を減らしたいと思ったそうです。

その後は実務を覚えるために不動産業者へ就職しようとしたらしいのですが80歳で職歴なし業界経験なしのためさすがに諦めたそうです。

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就職できないなら自ら開業してしまおうと80歳で宅建業を開業したそうです。

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差別化をはかろうと以下のことを行うこととしたようです。

365日24時間営業

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仲介手数料無料

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その結果、同業者からの嫌がらせが多発したそうです。
不動産業界って今でもこういうことが横行してるんですね。

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開業しても2年間は売り上げゼロだったとのことです。

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普通ならここで廃業しそうなものですが3年目に初めて売り上げが上がって今では年商5億で今に至るそうです。
この女性とお孫さんだけで自宅で営業しているそうなので何とかなりそうですね。

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感想

この女性のすごいところは年齢や未経験などを理由に諦めないところだなと思いました。

私でも宅建業者で働いたことがない状況で開業しろと言われたら躊躇してしまいます。

24時間営業にしたことで睡眠が取れず、ベッドがあると寝てしまうからとベッドを処分してしまったそうです。

私はここまでストイックに行うのは無理ですがこれから宅建士を取って開業を意識している身としては励みになる内容でした。








家主は高齢者の入居を受け入れてはいけないのだろうか?
2018年09月20日 (木) | 編集 |

概要

今日発信された「健美家」さんのコラムを読んでいて大家さんにとってやるせなさしか感じませんでした

コラム概要

ワンルームに住む平均年齢91歳夫婦の滞納事件。強制執行はできるか?できないか。

細かな内容は上記コラムを見て頂けたらと思いますがこのような内容でした。

「家主が高齢者の滞納が続き訴訟を起こして勝訴したが強制執行は不能になる確率が高い」

「高齢者の明け渡し訴訟の場合は執行官の判断で強制執行が不能とされる場合がある」

「高齢者になると、部屋から追い出された時に自力で生きていけないでしょう、その彼らから部屋を取り上げてしまうのは、人道的にいかがなるものか……それが執行官の認識らしい。」

「滞納額も残置物の処分費用も、家主負担しかない」

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感想

基本的にこういう理屈を聞いているといつも「はぁ??」って思ってしまいます。

貸主は入居者から賃料を頂いて生活しているのですから義務を履行しない方を追い出せないとこっちが生きていけないのですが・・・。

記事を読んでも、高齢者といっても元気な賃借人の滞納に苦しめられている家主が弱者としか思えないのですが・・・。

結局家主+司法書士側でこの高齢者を受け入れてくれる施設を探して退去させたとのことですがなんでここまで家主側がやらなきゃいけないんですかね。
職権で退去させないんだったら国がやれよって思います。

記事のラストもこのような言葉で締められてます。
「これからこのような案件が増えることは間違いない。まずは入居者の年齢を確認することから初めて始めて欲しい。」

記事からは「結局家主側でできることとしたら高齢者の入居をそもそも受け入れてはいけない」としか読み取れませんでした。

「家主=強者」という理屈

借地借家法がその典型なのですが、いつも「家主=強者」「賃借人=弱者」という前提で弱者の借主を保護しましょうという理屈はどうなのでしょうか?

家主だって事業主なわけですから売上(賃料)が上がらないと倒産してしまいます。
事業主が倒産してしまうことは保護する必要もないということでしょうか。

家主も慈善事業でやっているわけでもないですし上記理屈が前提で物事が進むようでしたら結局最初から入居させないという選択しか取りようがありません。

全く同じ理屈が日本の雇用主と従業員(サラリーマン)の関係だと思います。

日本のサラリーマンも一旦正社員として雇用してしまうと安易に雇用契約を終了できないため、いわゆるダメ社員を雇ってしまうと会社が傾きかねません。
従って体力のない企業は正社員でなく非正規雇用やパートなどで代用せざるを得ないです。
結局最初から正社員では雇いませんという雇用主の判断は今の日本の法制度では妥当だと思ってしまいます。
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結局海外のように
「雇いやすいが解雇もしやすくするが再雇用もされやすい」
「入居も受け入れやすいが賃料を払わない場合は契約解除&強制退去もしやすくする」
という形に持っていかないと今の状況は変わらないでしょう。

そういったところを解消しようとせずに「正社員として雇うべき」とか「高齢者の入居も積極的に受け入れるべき」言われるのは釈然としません。








【宅建試験】平成30年の法改正に関する内容を実体験をもとに解説
2018年09月19日 (水) | 編集 |

概要

宅建試験平成30年の法改正に関する内容について備忘録的にまとめてみました。

私が購入した宅建テキストは2018年度(平成30年)のものなのですが、出版時期の関係なのか平成30年の法改正に関する内容が一切載っていないことに昨日気付きました・・・。

勝手な予想ですが試験って法改正があった箇所は出題される確率が高い気がするのでキャッチアップしておく必要があります。

というわけで2018年度(平成30年度)の法改正に関する内容を実体験とともに記載します。

宅建業法改正


重要事項説明(35条)の改正


IT重説の活用
平成29年10月改正

「貸借」の代理又は媒介に限り重要事項の説明にIT(テレビ会議・スカイプ等)を活用することができるようになりました。

元々宅地建物取引士による対面での重要事項説明(35条)が義務付けられており「売買」は従来通り対面での説明が必須です。

「貸借」は「売買」に比べて被害を受ける金額も限定的ですので遠隔での説明でも良いということでしょう。

「貸借」でありがちなのが、大学合格などの際に地方から部屋の内見のために上京して、内見が終わったあとは地方に帰ってしまい契約自体は郵送契約となるケースです。

その場合ですと宅建士による重要事項説明が省かれてしまい説明自体は鍵引渡の際に行われたりするのが常態化するので重要事項説明が形骸化してしまいます。
(本来重要事項説明は契約する前のリスクヘッジのために行うもの)

その辺りの危険性については以前ブログに書いたことがあります。
郵送契約(持ち回り契約)手続きに関する危険性について

そういった背景もあるので遠方の方が契約のために不動産屋に行くのが現実的でないなどの現場の声があってIT重説を認めることになったのだと思います。
私自身も遠隔でいいから事前にちゃんと重要事項説明はしてほしいと思います。

インスペクション実施有無
平成30年4月義務化

取引する物件が既存建物(中古住宅)である場合には、重要事項説明書(35条)に下記内容を記載し説明すること。

①1年以内に建物状況調査(インスペクション)を実施したかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要

②設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類(建築確認済証、建物状況調査報告書等)の保存の状況


インスペクションについて不明な方は下記を見てください。
さくら事務所HP ホームインスペクション(住宅診断)とは?

この法改正の背景として日本は新築至上主義みたいなところがあって政府もこれを問題視しており、新築を建てまくることで空き家が増えていくことは火を見るより明らかのため中古住宅の流通を活性化させたい思いがあります。
売却時に築年数で画一的に価値が決定するのは日本ぐらいです。
海外では売却サイトにホームインスペクションの情報も載せています。
レインズにもホームインスペクションの実施有無の項目を掲載できるようになりました。

日本はまだホームインスペクションがそれほど普及していないのでイマイチ中古住宅に対する不信感が消えないです。
私自身も中古物件というだけで建物状況がブラックボックスになっているので「売主が瑕疵(欠陥)を隠して売り逃げしようとしてるのでは?」という疑念が取れないので新築を手掛けています。

ホームインスペクションを普及させて買主に事前に説明することを必須化することで買主も安心して中古物件に手を出せるようにして中古の流通を活性化させたいということでしょう。

というわけで上記説明は新築では適用外です。

①については「売買」「貸借」ともに説明が必須です。
借りる側からしても欠陥がある建物には住みたくないですよね。

②については「売買」のみ説明が必須です。
借りる側からしたら設計図書、点検記録が残っているかどうかなんかどうでもいいですよね。

媒介契約書(34条)の改正

平成30年4月義務化

インスペクション業者の斡旋有無

当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(インスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項

重要事項説明でも書いた通り、インスペクションを普及させたいので中古住宅の売却を仲介業者に依頼する際に「希望でしたらインスペクションをやってくれる業者を紹介しますよ」というものです。

契約書(37条)の改正

平成30年4月義務化

当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載することが必須

中古住宅を購入する際は売主が「建物の構造耐力上主要な部分等の状況」をチェックリスト形式で記載して買主に渡して確認しています。
(例)シロアリとか雨漏りを発見しているか否か

「ちゃんと確認しましたよ」ってことを契約書にも記載して後々のトラブルを防ごうという趣旨です。

「売買」のみ説明が必須です。
借りる側からしても気になるところですが売買に比べたら被害も限定的ですのでそこまでは求めませんってことだと思います。

仲介手数料の上限の改正

平成30年1月施行

400万円以下の宅地・建物を売買する際の報酬額の上限は「現地調査等に要する費用」を含めて18万円(プラス消費税)となります。

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仲介業者の仕事って400万円の建物を仲介する場合も1億の建物を仲介する場合もやることって大きく変わらないと言われています。
(何かトラブルがあった時のリスクは売買価格が大きいほうが当然ありますが)

その結果、仲介業者としても高額な物件しか仲介したがらなくなります。

仲介業者の気持ちとしても「現地調査してレインズ載せて重要事項説明して契約書作って売主買主のトラブルも吸収して何かあったら損害賠償請求されるリスクを負いながら片手仲介となってしまい10万円ちょっとしか報酬が貰えないのならやってられん!」と言いたくなると思います。

上記でも書きましたが日本中で空き家が問題となっていますので政府としても中古住宅の流通を活性化させたい思いがあります。
そういった少額(低廉)な物件でも流通を活性化させるために仲介業者への報酬の上限を引き上げることになりました。

なお18万円取れるのは売主側だけで買主側は従来通りです。

都市計画法改正


用途地域に田園住居地域追加

平成30年4月施行

用途地域に田園住居地域が追加されました。

都市計画法9条8項
「田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」

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用途地域は1992年に12種類になったのですが26年ぶりに増えて13種類になります。
これはかなり大きな改正なので極めて試験に出そうな気がします・・・。

基本的に用途地域って市街化区域内に作られることが多いです。
市街化区域の中に農地があることを想定した用途地域になります。
つまり2022年に順次指定解除されていく「生産緑地」を意識した改正となります。

「生産緑地」に関しては先日もブログに記載しました。
生産緑地地区解除後のアクション

国策として都市部の中にも農地は残していこうという流れですのでそれに見合った用途地域を追加したということだと思います。

田園住居地域の具体的な制限ですが基本的に「第二種低層住居専用地域」に農業に関する建築物を建てられるって認識で良さそうです。

田園住居地域の高さ限度


10mまたは12mのいずれかの高さまでの建築物しか建てられません
(「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と同じ)

田園住居地域の外壁後退距離の限度


都市計画によって1mまたは1.5mのいずれかを定めることができます。
(「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と同じ)

田園住居地域の斜線制限


北側斜線制限:あり
道路斜線制限:あり
隣地斜線制限:なし

(「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と同じ)

建築基準法改正


田園住居地域の用途制限


田園住居地域で建築できる建築物

・第二種低層住居専用地域に認められた建築物
・農産物の生産、集荷、処理または貯蔵に関するもの
・農業の生産資材の貯蔵に供するもの
・地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗


用途制限についての一覧は下記に載っています
用途地域による建築物の用途制限の概要

田園住居地域の日影規制


「軒の高さが7mを超える建築物」または「地階を除く階数が3以上の建築物」が日影規制の対象です。
(「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と同じ)

おまけ

ブログを通じて知り合ったIさんからのアドバイスで「直前模試の書籍を買ったほうがいい」と言われたので本屋で買って解いてみました。

ブログを見て頂いている方とファミレスで個別面談をしてきました

時間を計って解いたことがなかったので本番と同じ環境でダッシュで解いたら78分かかりました。
本番は120分ですのでもう少し時間をかけても良さそうです。
採点したら36点でしたので合格ラインには届いているようです。

解けた問題を分析したら一番難しいとされている民法などの権利関係が8割くらい解けていましたが一番の得点源である宅建業法が7割しか解けませんでした。

宅建業法の内容は把握しているのですが細かな暗記すべき項目などが全然覚えられていないので、暗記すべき項目をしっかり覚えて宅建業法を満点に近く解けるまでもっていけば合格に近づける気がしました。








当たり前のように違法行為を勧めてくる業者たち
2018年09月18日 (火) | 編集 |

概要

墨田区区分マンションですが賃貸と売買について動きがあったのですが一旦振り出しに戻りましたが、背景として賃貸でも売買でも業者による違法行為がありました。

iOS12計測アプリ

本日「iOS12」がリリースされたので早速インストールしました。
標準アプリに「計測」が追加されています。

これはカメラ機能を使って対象の長さを測れる機能になります。

使いようによっては不動産の内見などに使えないかな?と思って使ってみました。

細かな使い方は他の方のレビューなどにお任せするとして自宅の居間やキッチンの長さを測ってみました。

居間

アプリ計測:3.31m
実際の長さ:3.47m
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キッチン

アプリ計測:2.05m
実際の長さ:2.11m
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私の使い方が悪いのかわかりませんが多少誤差がありますね。
賃貸の内見の場合は、入居希望者は家具や洗濯機などが入るか?などを調べたりするのでミリ単位での正確性が求められます。
従って正確な長さを測る状況には不向きですね。

ですがメジャーなどがなくておおよそで良いから測りたい場合には使えると思います。

スマホが出てから地図アプリやコンパスなどが標準で使えるので現地調査もラクになりました。
このアプリももう少し精度が上がればもっと役に立ちそうです。

健美家大家列伝

今日掲載された大家列伝を見ましたが区分大家さんが掲載されています。

東京・千葉の少額・高利回り物件で家賃年収1200万円。39才のサラリーマン大家「斉藤国正さん」【前編】


この方は一部借り入れしていますが主に現金で購入しているようです。
都内を中心に極小物件を現金で買い進めるというのは私が最初にやっていた手法です。
不動産を始めた時期も似ていますし何となく親近感を得ました。

こういった感じで区分の大家さんがとりあげられることはあまりないので区分でもコツコツやれば成果は出るというのを伝えていくのは良いと思います。

墨田区区分マンション状況


賃貸募集状況

2人申し込みが入っていたのですが結局2人ともキャンセルとなってしまいました。

これで募集してから3人申し込みがあったのですが全てキャンセルです。

生活保護者

8月中旬に申し込みがあったのですがその後音沙汰がなくなってしまいました。

普通の会社員

2週間前に申し込みがあったのですが両親と相談した結果急ぎで引っ越すこともないとキャンセル

風俗嬢

2週間前に申し込みがあったのですが昨日キャンセルとなりました。理由は不明です。


やはり生活保護や風俗嬢といった属性の方は連絡がつかなくなったり収入も不安定なので変にかかわるだけ時間の無駄だと改めて痛感しました。
(当たり前だと言われるのも仕方ありませんが・・・)

クロス塗装を中途半端なままで終えてしまっているのでもう一度現地へ行ってちゃんと塗り直さないと入居希望者にも敬遠されてしまうのかなと思っています。

売却活動状況

売却価格1500万円で媒介(仲介)をお願いしていたS社から連絡がありました。
S社が抱えていた顧客が購入を前向きに検討していて金融機関に持ち込んでいました。

S社担当者:「金融機関から評価が思っていたほど出ず難しくなってしまいました」

S社担当者:「その代わり購入が見込める別の顧客がいます」


その方は金融機関から融資の枠を得られたのだが購入しようとしていた物件が流れてしまったとのことでした。
流れてしまった物件の代わりに私の墨田区区分マンションを斡旋すれば多分購入してもらえるとのことでした。

購入さえできれば物件はなんでもいいのかと感じてしまいましたが・・・。

S社担当者:「上記のような状況のためすぐに契約して1カ月ほどで引き渡しとして頂きたいです」

ヨッシー:「短期譲渡所得の関係で来年1月以降の引き渡しでないと難しい旨は説明しているはずですが」

S社担当者:「その件ですが裏技があります」

だいたいこういう話を持ちかけられる時ってロクでもない話に決まっているのですが・・・

ヨッシー:「なんでしょうか?」

S社担当者:「売却価格を低く抑えてその代わりにコンサル費という名目で受け取ることで短期譲渡所得は回避できます」

はぁ・・。やはりそういう話ですか。
裏技というか納税回避するための完全に違法行為です。

ヨッシー:「私は物件を850万円で購入しているんですよ」
ヨッシー:「売却価格を900万円程度にしてコンサル費を600万円ぐらいに設定しないと短期譲渡所得は回避できないですよ」
ヨッシー:「そんな無茶なことをして税務署に突っ込まれたら何も言えないですが」

S社担当者:「確かにそうですね・・・。そこまで譲渡益が出るとは思っていなかったので今の話は忘れてください」


S社担当者に区分マンションをいくらで買ったか伝えていなかったのでせいぜい譲渡益は100万円程度と思っていたようですが金額の大小に関わらず違法行為を勧めてはダメですね。

不動産業者は自分たちの利益を確保するためには違法行為を当たり前にように勧めてきます。

賃貸でも仲介担当者が上記風俗嬢を「事務員」として保証会社の審査を通そうとしてきました。
売買でも上記の通り譲渡所得税を逃れるために売買価格を調整しようとしてきました。


現在宅建の勉強をしていて、宅建業法ではこういった違法行為を客に勧めるだけで違法なのですが、理想と実態の乖離がすごいのがこの業界です。

そうなった時に知識がないと本人が知らず知らずのうちに違法行為に手を染めることになりかねません。
善悪については自分自身で判断する力を身につける必要はあります。
不動産業者なんてそんなものですからS社担当者について特に悪い印象は持っていません。

私は綺麗事を言うつもりはありませんので資産を増やすためには多少のリスクやグレーなことに手を出さなければいけない場合もあると思いますが明らかな違法行為(脱税など)はダメだと思っています。

墨田区区分マンションについては振り出しに戻ってしまいましたが引き続き賃貸付けと売却が滞りなく進むよう活動していきます。








太陽光買い取り、半額以下に…国民負担を軽減
2018年09月16日 (日) | 編集 |

記事概要

「読売新聞より引用」
経済産業省は、家庭や企業が発電した太陽光発電の電力を電力会社が買い取る価格について、2020年代半ばをメドに、現在の半分以下に引き下げる方針を固めた。買い取り費用は国民が払う電気料金に上乗せされており、国民負担の軽減につなげる狙いがある。
太陽光や風力など再生可能エネルギーの普及を促すため、電力会社は再エネによる電力を国が決めた価格で一定期間買い取るよう義務付けられている。「固定価格買い取り制度(FIT)」と呼ばれ、2012年に始まった。決められた金額での買い取りを保証することで、発電業者の新規参入を促し、家庭や企業での再エネ導入を拡大する狙いがある。
18年度の買い取り価格は、事業用太陽光が1キロ・ワット時あたり18円だが、22〜24年度に8・5円に引き下げる。26円の家庭用は25〜27年度に11円にする。
solar_panel.png

記事の感想

私も1棟目アパートを建てる際に太陽光の設置を検討したことがありましたが、3階建てで建築面積が広くない建物であったのと屋根の向きが北側だったので断念しました。
2棟目アパートは2階建てで建築面積も広く北側向きでなかったので検討する余地はあったかと思いますが太陽光を設置するという発想自体忘れていて検討すらしませんでした。

事業用太陽光の売電価格は40円くらいだった時もありますが今は徐々に下がっており現在は上記記事の通り18円のようです。
売電価格は下がっていますが以前に比べて設置コストが下がったり発電効率がUPしているので18円でも利益は見込めると言われています。
事業用の場合、売電期間は20年間固定で買い取ってもらえるため20年間のうちに設置コストを回収してしまえばローリスクな気がします。

ただ、上記記事を見ると2022~2024年に8.5円に引き下げるということなので既に設置済みのオーナーにとっては影響は少ないかもしれませんが新規設置を検討しているオーナーからしたら8.5円ではさすがに厳しい気がします。
そうなると現在の18円のうちに駆け込みで契約してしまって2022年までのうちに設置するのが良いのではないかと素人ながら思ってしまったのですがどうなのでしょうか?








土間コンクリートのヒビ割れ補修
2018年09月15日 (土) | 編集 |

概要

昨日1棟目アパートへ行ってきて土間コンクリートのひび割れを補修してきました。

コンクリートのひび割れ問題

コンクリートの習性として圧縮には強いが引っ張りには弱いです。
従って年月が経つと大抵ひび割れが発生してしまいます。

私が所有している2棟のアパートはいずれもひび割れが発生しています。
他の築浅アパートを建てた方の物件を見せてもらってもやはり同じようなひび割れが散見されるのでコンクリートの宿命といえるかもしれません。

見た目はあまりよろしくありませんが大抵の場合は放置していても問題ないと言われています。
ですがあまりにもひびが大きくなってくると隙間から水が浸入してしまい劣化の原因にもなると思います。

虫歯と同じで程度が浅いうちに補修しておけば劣化は抑えられると思っています。

1棟目アパートのひび割れ

1階部分が土間コンクリートになっているのですがいずれも水回り関連の蓋がある箇所を跨ぐようにひび割れが発生しています。
おそらく構造上、弱くなっておりひびが入りやすいのかもしれません。
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製品について

ひびを埋める製品ですがこちらの「ひびうめーる」という製品を使いました。

使い方は簡単で粉を水で溶かしてひびに流し込んで時間が経って流した材料が固まってきたら上から溢れているところを削るだけです。
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作業過程


駐輪スペース前


作業前
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作業後
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こちらは結構目立たなくなったと思います。

1階土間コンクリート①


作業前
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作業中
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作業後
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こちらも結構目立たなくなりましたね。

1階土間コンクリート②


作業前
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作業後
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こちらはひびが深いのもあったのか少し跡は残りました。
ですがひび自体は埋まっているのでメンテナンスとしてはできたのかなと思っています。

全体を通して思ったより手軽でひびが埋められて予想していたより目立たなくなったので満足しています。

おまけ

妻の車を借りて現場で作業しているのですがたまに擦ったりしてしまいます。
大きいものは板金で直してもらうのですが先日業者から専用の塗料を貰ったので傷に塗っておきました。

アップで撮った限りでは多少傷は残っていますが昼間普通に見た限りではおそらく傷に気付かないレベルにはなったと思います。

車後方

アパートの放置自転車が行政に撤去されてしまったので車で引き取りに行って後部座席に載せた際に傷がついてしまいました。

作業前
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作業後
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車左後方

こちらはあまり自覚がないのですが先日狭い道を通った際に擦ってしまったのだと思います。

作業前
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作業後
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