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今後は新築価格と中古価格の開きが大きくなってくる気がします
2018年07月07日 (土) | 編集 |

記事概要

野村不動産アーバンネット(株)は6日、7月1日時点での首都圏「住宅地価格」の調査結果を発表した。3ヵ月ごとの定点調査で、調査地点数は住宅地168。
2018年4~6月期の平均変動率は0.1%(前回0.2%)で、エリア別の平均変動率は、東京都区部0.2%(同0.1%)、東京都下0.2%(同0.0%)、埼玉0.3%(同0.8%)の4エリアが上昇。神奈川はマイナス0.1%(同0.1%)と下降した。

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記事を読んでの感想

土地価格はデータを見る限りではほぼ横ばいのようです。
長期的にみると2010年頃から極端に大きく変動していないことがわかります。

こうやって見ると改めてリーマンショック時の下落ってものすごかったんだなと感じます。
私はリーマンショック前の高いときに物件を購入し始めたので始めた時期としては最悪でした。

今後の新築価格について

土地価格については今後も大きな変動がなく推移する気がします。
理由は土地については投資用というよりはマイホームで売買されるケースのほうが多くマイホームで買う人にとっては金融庁の融資姿勢やスルガ銀行の動向などはあまり関係ないからです。

建築価格も建築資材、人件費ともに当分下がる気配はなさそうですので新築で建てる場合の価格は高止まりしそうな気がします。

今後の中古価格について

投資用の中古物件については徐々に下がってくるのかな?と思っています。
理由は中古物件については積算価格というよりは収益価格で購入を判断されることと、金融庁の融資姿勢次第で購入できる層が絞られてしまうからです。

現在は新築で建てても中古で築10年程度の物件を購入しても利回りに大きな差がない状況が続いていたので新築投資が有効でしたが今後は新築価格 > 中古価格の開きが大きくなってくる気がします。

今でも新築で6%程度の物件を10年後に利回り7%程度で売却できることを想定して購入している人はそれなりに居ると思います。

ですが仮に10年後に利回り9%程度でなければ売却できないような相場になった際は売却時の収支はおそらくマイナスになってしまうと思います。

そういったことも考慮して現在は新たに新築投資することに若干消極的ですので最近は競売で中古マンションを現金買いしています。

記事概要

マンションマーケット(中央区)が6月8日、東急電鉄7路線を対象にしたマンション価格上昇率ランキングを発表し、世田谷線がトップとなった。

対象の路線は、「東横線」「目黒線」「田園都市線」「大井町線」「池上線」「多摩川線」「世田谷線」。対象のマンションは、東京23区内の駅から徒歩10分圏内の物件で、同社が運営する同名のマンション相場情報サイトに掲載されている2007年築の分譲マンション。2017年と2018年の平均平米単価を比較し、価格上昇率が高い順にランキングを作成した。

トップは「世田谷線」(2.32%)、2位「田園都市線」(2.07%)、3位「池上線」(0.34%)、4位「大井町線」(-0.23%)、5位「目黒線」(-0.79%)、6位「多摩川線」(-1.61%)、7位「東横線」(-6.69%)。

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記事を読んでの感想

東京カンテイとかでも中古マンションの駅ごとの平均坪単価を定期的に発表していますがあれって駅ごとに築年数や駅からの距離などバラバラであまり参考にならないです。

こちらは駅10分以内で築10年のデータで路線ごとに比較しているのである程度参考になると思います。

東横線が下落基調なのは渋谷駅の利便性低下も多少はあると思っています。

逆に東横線以外はあまり平米単価に差がないのは意外でした。

私の東急線の人気度は
東横線 > 田園都市線 > 目黒線 > その他
といったイメージです。
東横線、田園都市線、目黒線は今では副都心線、半蔵門線、南北線などと接続しており利便性は以前より向上しているのでこの3路線と他路線は分けて考えています。

世田谷線って路面電車で最高時速が16.7キロしか出なくターミナル駅に接続しているわけでないのでなぜこんなに人気があるのか昔から不思議でした。
ただ、世田谷区役所や税務署、都税事務所、法務局などが世田谷線沿いに固まっていてお役所の中枢というイメージがあります。
昔、著名大家さんから世田谷線沿線の土地を坪300万円くらいで勧められて「こんな高い坪単価では買えません」と断ったことがあります。

池上線もワンマン運転で正直バスみたいな感じで投資する側としたら少し躊躇してしまうのですが結構路線の本数は多いんですよね。

というわけで東急線沿いで投資する際は、東横線以外に価格面で大きな差はないかもしれないですが、私が購入するとしたらやはり東横線、田園都市線、目黒線のどこかになると思います。




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